Ông John Sheehan là một chuyên gia quốc tế có kiến thức sâu rộng về các danh mục cho vay ngân hàng. Ngoài ra, anh còn là thành viên của Cơ quan Bất động sản Hoàng gia (FRICS). Vào ngày 28 tháng 2, ông đã đến Việt Nam để thảo luận về tình hình thị trường bất động sản và nợ xấu với giới truyền thông.
– Nợ xấu bất động sản của Việt Nam là khoảng 1,34 tỷ USD. Dư nợ xấp xỉ 12 tỷ đô la Mỹ. Bạn đánh giá thế nào về những con số này?
– Trong một thị trường minh bạch, số nợ xấu thực tế được phát hành thường gấp đôi con số được công bố. Ở các thị trường không minh bạch, con số này thường gấp 4 lần. Vì vậy, tôi phải nói rằng việc công bố nợ xấu không có ý nghĩa gì.
Ví dụ, ở Thái Lan, năm 1996, người ta thông báo rằng tỷ lệ nợ xấu là 5% và tỷ lệ này là 50% cho đến khi con số này rơi vào khủng hoảng. Tại Ireland, tỷ lệ nợ xấu được công bố vào năm 2007 là 8%, nhưng đã tăng vọt lên 30% khi khủng hoảng nổ ra vào năm 2010. Trên thực tế, thị trường là vua. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nợ xấu mới thực sự được giải quyết.
Chuyên gia quốc tế John Sheehan (John Sheehan). Ảnh: Hoàng Lan
– Tại Việt Nam, nhiều quốc gia / vùng lãnh thổ có lãi suất nhà đất rất thấp, ngược lại, theo ông tại sao lại có sự chênh lệch như vậy?
– Thực ra, tôi không thấy nó kỳ lạ như thế nào. Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn sơ khai, giống như một số nước trước năm 2007. Ví dụ, lãi suất cho vay nhà ở của Thái Lan năm 2007 là 18%, trong khi Philippines là 18%. 16%. Hiện chính phủ đã có những biện pháp phù hợp để giảm dần lãi suất cho vay mua nhà. Thực tế, Việt Nam vẫn là một nền kinh tế trẻ, lãi suất ngân hàng cao là điều đương nhiên.
– Có hai quan điểm khác nhau, một là đối với thị trường bất động sản. Một quan điểm khác về tự thanh lọc là chính phủ cần có giải pháp để tan rã, bạn có ý kiến gì?
– Tôi nghĩ rằng sự can thiệp của chính phủ là cần thiết. Thị trường bất động sản không thoát được. Tôi có thể chọn họ từ nhiều nước láng giềng ở Việt Nam để cho thấy tầm quan trọng của sự can thiệp của chính phủ vào đúng thời điểm. Năm 1997, Thái Lan và Philippines gặp khủng hoảng tài chính. Một năm sau, Thái Lan nhờ Quỹ Tiền tệ Quốc tế can thiệp, và chính phủ Philippines đã bán trái phiếu vào năm 2002 để gây quỹ giải quyết vấn đề này. Hoạt động cứu hộ ở Thái Lan chậm hơn 4 năm so với hoạt động cứu hộ ở Philippines và nền kinh tế Philippines. Muộn hơn Thái Lan 4 năm. Điều này cho thấy, Chính phủ càng can thiệp nhiều thì thị trường phục hồi càng nhanh .—— Ông đánh giá thế nào về giải pháp cho vay mua nhà ở xã hội để cứu thị trường BĐS, trong khi lãi suất thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại?
– Tôi cho rằng đây là giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản tốt, nhưng không giúp ích gì nhiều cho ngân hàng.
– Theo ông, mất bao lâu để thị trường bất động sản phục hồi? -Sau khi thực hiện các biện pháp khắc phục, trung bình 6 năm để phục hồi thị trường bất động sản, và giá trị bất động sản sẽ chiếm 60%. Giai đoạn đầu là giai đoạn đào thải, thường kéo dài khoảng 2 năm. Có một vấn đề nợ khó đòi đã kéo dài 4 năm trên thị trường. Theo tôi, Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phủ nhận đầu tiên, và bạn phải chấp nhận thực tế.
– Bạn sẽ đưa ra lời khuyên gì cho người mua vào lúc này?
Mua thì tùy mọi người, nhưng cá nhân mình đến thời điểm này nếu không có nhu cầu thực sự thì mình sẽ không mua. Giá nhà đầu tư hôm nay không phải là giá thực tế. Người mua nên đợi .—— Hoàng Lan