Ông John Sheehan là một chuyên gia quốc tế và rất quen thuộc với hoạt động cho vay ngân hàng. Ngoài ra, ông còn là thành viên của Tổ chức Thanh tra Bất động sản Hoàng gia (FRICS). Vào ngày 28 tháng 2, anh đến Việt Nam để thảo luận về điều kiện thị trường bất động sản và nợ xấu với giới truyền thông.
– Nợ xấu trong bất động sản là khoảng 1,34 tỷ USD, trong khi nợ xấu ở Việt Nam xấp xỉ 12 tỷ USD. Làm thế nào để bạn đánh giá những con số này?
– Trong một thị trường minh bạch, số lượng nợ xấu được công bố thực tế thường gấp đôi con số được công bố. Trong các thị trường mờ đục, con số này thường là 4 lần. Do đó, tôi phải nói rằng số lượng các khoản nợ không được công bố được công bố không có nhiều ý nghĩa. Ví dụ, ở Thái Lan, vào năm 1996, người ta đã tuyên bố tỷ lệ cho vay không thực hiện là 5% cho đến khi cuộc khủng hoảng nợ nổ ra. Con số là 50%. Tại Ireland, tỷ lệ nợ xấu được công bố năm 2007 là 8%, nhưng năm 2010 khi khủng hoảng tăng lên 30%. Trong thực tế, thị trường là vua. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, các khoản nợ xấu đã được giải quyết.
Chuyên gia quốc tế John Sheehan (John Sheehan). Ảnh: Hoàng Lan
– Tại Việt Nam, nhiều quốc gia / khu vực có lãi suất nhà ở rất thấp. Ngược lại, tại sao bạn lại thấy sự khác biệt này?
– Thật ra, tôi không thấy nó lạ thế nào. Việt Nam hiện đang trong giai đoạn khởi nghiệp, giống như một số nước đã làm trước năm 2007. Ví dụ, lãi suất thế chấp của Thái Lan Thái Lan là 18% trong năm 2007 và 16% tại Philippines. Hiện tại, chính phủ đã có biện pháp thích hợp để dần điều chỉnh lãi suất thế chấp. Trên thực tế, Việt Nam vẫn là một nền kinh tế non trẻ, và lãi suất cao của các ngân hàng cũng tuân thủ quy luật tự nhiên.
– Có hai quan điểm trái ngược nhau, một là quan điểm về thị trường bất động sản. Tự thanh lọc và một quan điểm khác là chính phủ nên có một giải pháp để loại bỏ, bạn thích cái nào hơn?
– Tôi nghĩ sự can thiệp của chính phủ là cần thiết. Thị trường bất động sản không thể mua được. Tôi có thể trích dẫn họ từ một số nước láng giềng ở Việt Nam để cho thấy tầm quan trọng của sự can thiệp kịp thời của chính phủ. Năm 1997, Thái Lan và Philippines phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng tài chính. Một năm sau, Thái Lan yêu cầu Quỹ Tiền tệ Quốc tế can thiệp và chính phủ Philippines đã trả tiền để bán trái phiếu để giải quyết vấn đề năm 2002. Do đó, các hoạt động giải cứu của Thái Lan đã chậm hơn bốn năm so với các hoạt động cứu hộ của Philippines, và nền kinh tế Philippines Philippines cũng chậm hơn Thái Lan bốn năm. Điều này cho thấy rằng sự can thiệp của chính phủ càng nhiều, thị trường sẽ phục hồi càng nhanh .
– Làm thế nào để bạn đánh giá giải pháp cho vay nhà ở xã hội để tiết kiệm lãi suất trong thị trường bất động sản thấp hơn nhiều so với lãi suất của thương nhân?
– Tôi nghĩ rằng đây là một giải pháp tốt để hỗ trợ thị trường bất động sản, nhưng nó không hữu ích cho ngân hàng.
– Theo ông, sẽ mất bao lâu để thị trường bất động sản phục hồi?
– Sau trung bình khoảng 6 năm điều chỉnh, thời gian trung bình để khôi phục thị trường bất động sản và bất động sản sẽ chiếm 60% giá trị. Giai đoạn từ chối đầu tiên thường kéo dài khoảng 2 năm. Vấn đề nợ xấu trên thị trường kéo dài trong bốn năm. Tôi nghĩ rằng Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn đầu tiên của giai đoạn từ chối, và chúng ta phải chấp nhận thực tế.
– Bạn sẽ cung cấp lời khuyên gì cho người mua vào lúc này?
Việc mua có phụ thuộc vào tất cả mọi người hay không, nhưng với cá nhân tôi, khi không có nhu cầu thực sự, tôi sẽ không mua ngay bây giờ. Giá đầu tư vào nhà ở những ngày này không phải là giá thực tế. Người mua nên chờ .
Hoàng Lan