Ông John Sheehan là một chuyên gia quốc tế có kiến thức sâu rộng về các danh mục cho vay ngân hàng. Ngoài ra, anh còn là thành viên của Cơ quan Bất động sản Hoàng gia (FRICS). Ngày 28/2, ông đến Việt Nam để trao đổi về thị trường bất động sản và nợ xấu với giới truyền thông.
– Nợ xấu của bất động sản Việt Nam xấp xỉ 1,34 tỷ USD. Dư nợ xấp xỉ 12 tỷ đô la Mỹ. Bạn đánh giá thế nào về những con số này?
– Trong một thị trường minh bạch, số nợ xấu thực tế được phát hành thường gấp đôi con số được công bố. Ở các thị trường không minh bạch, con số này thường gấp 4 lần. Vì vậy, tôi phải nói rằng số nợ xấu được phát hành là không lớn. Ở Ireland là 50%, tỷ lệ nợ xấu công bố năm 2007 là 8%, nhưng khi khủng hoảng xảy ra năm 2010 đã tăng lên 30%. Trên thực tế, thị trường là vua. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nợ xấu mới thực sự được giải quyết.
Chuyên gia quốc tế John Sheehan (John Sheehan). Ảnh: Hoàng Lan
– Tại Việt Nam, nhiều nước / vùng lãnh thổ có lãi suất cho vay mua nhà ở rất thấp, ngược lại, theo bạn tại sao lại như vậy?
– Thực ra, tôi không thấy nó kỳ lạ như thế nào. Việt Nam hiện đang trong giai đoạn sơ khai, giống như một số quốc gia trước năm 2007. Ví dụ, lãi suất thế chấp của Thái Lan năm 2007 là 18%, và ở Philippines là 18%. 16%. Hiện chính phủ đã có những biện pháp phù hợp để giảm dần lãi suất cho vay mua nhà. Thực tế, Việt Nam vẫn là một nền kinh tế trẻ, lãi suất ngân hàng cao là điều đương nhiên.
– Có hai quan điểm trái ngược nhau, một là đối với thị trường bất động sản. Một quan điểm khác về tự thanh lọc là chính quyền cần giải pháp tháo dỡ, ông nghĩ sao?
– Tôi nghĩ cần có sự can thiệp của chính phủ. Thị trường bất động sản không thoát được. Tôi có thể đưa họ từ một số vùng của Việt Nam láng giềng để cho thấy sự can thiệp của chính phủ vào đúng thời điểm quan trọng như thế nào. Năm 1997, Thái Lan và Philippines gặp khủng hoảng tài chính. Một năm sau, Thái Lan nhờ Quỹ Tiền tệ Quốc tế can thiệp, và chính phủ Philippines đã bán trái phiếu vào năm 2002 để gây quỹ giải quyết vấn đề này. Hoạt động cứu hộ của Thái Lan chậm hơn 4 năm so với Philippines và nền kinh tế Philippines. Muộn hơn 4 năm so với Thái Lan. Điều này cho thấy, Chính phủ càng can thiệp nhiều thì thị trường phục hồi càng nhanh .—— Ông đánh giá thế nào về giải pháp cho vay mua nhà ở xã hội để cứu thị trường bất động sản, trong khi lãi suất thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại?
– Tôi cho rằng đây là giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản tốt, nhưng không giúp ích được nhiều cho ngân hàng.
– Theo ông, mất bao lâu để thị trường bất động sản phục hồi? -Sau khi thực hiện các biện pháp khắc phục, thời gian bình quân để phục hồi thị trường bất động sản là khoảng 6 năm, giá trị bất động sản đạt 60%. Giai đoạn đầu tiên là giai đoạn đào thải, thường kéo dài khoảng 2 năm. Vấn đề nợ xấu trên thị trường kéo dài bốn năm. Tôi nghĩ Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phủ nhận đầu tiên, và chúng ta phải chấp nhận thực tế.
– Bạn sẽ cung cấp lời khuyên gì cho người mua vào lúc này?
Mua hay không thì tùy mọi người, nhưng theo mình lo thì mình sẽ không mua bây giờ nếu không có nhu cầu thực tế. Giá nhà đầu tư hôm nay không phải là giá thực tế. Người mua nên đợi .—— Hoàng Lan