Sáng 12/3, ông Sam Cucurullo đã trao đổi với giới truyền thông về tình hình khó khăn và giải pháp giải cứu thị trường bất động sản hiện nay.
– Bất động sản Việt Nam hiện đang phải đối mặt với những điều như giá quá cao, hàng tồn kho quá nhiều, tỷ lệ nợ xấu cao. Dưới góc nhìn của người quản lý tài sản, theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trì trệ này?
– Tôi nghĩ rằng có nhiều lý do cho nhiều vấn đề bất động sản. Một vấn đề nan giải như hiện nay. Trong đó, một trong những nguyên nhân chính là do nguồn cung lớn, vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường. Có lẽ lúc này, Việt Nam nên dừng các dự án xây dựng để thị trường hấp thụ hết nguồn cung hiện tại. Một lý do khác là lãi suất cao quá mức có thể dẫn đến nhiều khoản nợ khó đòi.
Tương tự, khi nền kinh tế gặp khó khăn, thu nhập của người dân giảm mạnh và họ không thể trả được những khoản nợ khổng lồ như bất động sản. Do cung cầu bất hợp lý đã đẩy giá bất động sản lên cao. Do đó, nếu quản lý tốt tài sản thì giá nhà sẽ hạ xuống.
Ông Sam Cucurullo, chuyên gia quản lý bất động sản, có 30 năm kinh nghiệm quản lý, có 2.500 bất động sản hạng sang, 13.000 hợp đồng cho thuê tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương … Ảnh: Hoàng Lan .—— Cung cấp để cứu thị trường bất động sản Việt Nam Trong số nhiều giải pháp, có một số ý kiến đề xuất có thể thành lập công ty quản lý tài sản quốc gia thành công, trong đó có việc mua lại nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản. Bạn đánh giá giải pháp này như thế nào?
– Đây là một giải pháp thú vị đáng để suy ngẫm. Tại Hoa Kỳ, để giải quyết nợ thế chấp không hiệu quả, chính phủ Hoa Kỳ bơm vốn vào các ngân hàng do các ngân hàng trực tiếp nắm giữ các khoản nợ xấu. Ở Việt Nam, việc thành lập các công ty mua bán nợ xấu có thể cách ly nợ xấu ra khỏi nền kinh tế. Tuy nhiên, tôi nghĩ chính phủ Việt Nam nên thận trọng. Nếu chính phủ phải đầu tư một khoản tiền rất lớn vào các công ty mua bán nợ khó đòi thì rất dễ xảy ra nguy cơ mất cân đối tài chính. Nếu chính phủ bỏ một số vốn nhỏ, nó sẽ kêu gọi các nhà đầu tư tư nhân để đảm bảo rằng các nhà đầu tư có lãi.
– Giá bất động sản đã giảm nhưng vẫn còn quá cao. Theo ông, Việt Nam có khả năng thanh toán thì nên chủ động can thiệp để hạ giá, hay thị trường nên tự điều chỉnh?
– Tôi nghĩ cả hai đều cần thiết. Giá cả do quan hệ cung cầu quyết định bởi thị trường. Tuy nhiên, cơ quan định giá của chính phủ cũng cần xác định giá thực tế. Ví dụ, người có khoản nợ khó đòi cần đánh giá chính xác giá trị của khoản nợ hoặc tài sản khó đòi.
Hôm qua ra đường thấy người ta chỉ nhà và nói giá nhà làm mình sốc. Tôi không hiểu một người Việt Nam với mức thu nhập trung bình cao như vậy lại có thể mua được một căn nhà như vậy. Vì vậy, rõ ràng việc định giá bất động sản là cần thiết.
– Theo ông, ngưỡng giá bất động sản Việt Nam hiện nay so với các nước trên thế giới là bao nhiêu?
Thực tế, mọi sự so sánh đều là tương đối. Tại một số khu vực như Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc) và Tokyo (Nhật Bản), giá bất động sản rất cao. Nhưng mức lương của họ tương đối cao, điều này khiến họ có khả năng mua bất động sản. Ấn Độ rất giống Việt Nam, thu nhập bình quân của người dân thấp nhưng giá bất động sản lại cao, hầu hết người dân không đủ tiền mua nhà.
Khi tôi đến thăm dự án, tôi đã rất ngạc nhiên khi nhìn thấy nó. Hoạt động với 1.500 đơn vị, nhưng ít người ở. Tôi nghĩ bạn phải xây dựng theo từng giai đoạn, có thể chồng chéo hoặc dần dần. Đây cũng là lý do khiến thị trường Việt Nam có mức báo giá cao, số lượng người quảng bá nhiều và thu nhập của người dân thấp.
Theo báo cáo của Ủy ban Kinh tế Quốc tế, thu nhập bình quân đầu người của các thành phố lớn ở Việt Nam là cao nhất thế giới, trong khi thu nhập bình quân đầu người thấp nhất thế giới. Giá nhà đã tăng 100 lần trong 20 năm. Giá nhà ở bình quân gấp 25 lần thu nhập bình quân của người lao động. Giá nhà ở gấp 5 lần so với các nước phát triển và 10 lần so với các nước chậm phát triển. Đồng thời, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ gấp 7 lần, Thái Lan gấp 6,3 lần và Singapore là 5,2 lần.